欧亚集团(600697)区域龙头 稳健成长可期
欧亚集团未来2-3年的主要增长点将是欧亚卖场和沈阳联营。通过实地调研发现，欧亚卖场从人气、内部购物环境、商圈的成熟度，与两年前相比，有明显的改观。该卖场今年进入第9年，2000-2005年基本属于培育期，自2006年开始进入发展期，客流和人气的增长势头比较明显。
欧亚卖场总建筑面积52万平方米，其中出租面积约50%，另外50%面积用于自营、联营08年整体销售收入约50亿元，实现净利润5181.76万元，同比增长107.20%。规划中的四期项目建筑面积70多万平方米。该卖场2000年建设时由于位置较偏，使项目投资少、成本低廉，1-3期的总投资额约6.5亿，经过几年培育、周边人气变旺，按照目前成本来建设该卖场，投资额预计在30亿元以上，因此项目有较大幅度的升值。欧亚卖场2006-2008年实现净利润分别为1555万元、2501万元、5182万元，过去3年的利润增长主要来自出租面积的租金上涨。2006-2008年的平均出租租金水平分别为30元/平方米、40元/平方米、60元/平方米，预计09年的出租价格约为70-75元/平方米之间，有望较08年提升约20%。通过与卖场管理层沟通，预计未来3年租金的顶部水平约为100元/平方米，较目前还有约30%的提升空间，未来靠租金提升来增加盈利的空间不是很大。根据卖场管理者的规划，未来联营、自营产品的比例会逐渐变大，并逐渐成为卖场的主要利润增长点，目前正准备在卖场的5楼建造"生活馆"，有望带动人气及增加客流。公司持有卖场39.5%股权，另外20%为公司职工持股，其他40.5%为其他法人、个人持有，公司将其他股权收购过来的做法在短期内可能难以实施。预计该卖场未来3年的净利润复合增长率保持在40%以上。
除欧亚卖场外，未来公司盈利增长空间较大的是沈阳联营，其07年实现盈利318万元；由于地铁施工的影响，08年仅实现176万元净利润。该商场将于09年10月份新增3万平方米建筑面积，由此总建筑面积将达9万平方米左右。该商场地处沈阳太原街商圈，有自己相对固定的客户群，其经营档次还有较大提升空间。目前销售额在6-7亿元之间，未来2-3年，随着地铁施工影响消除和商品经营档次提升，预计其净利润有望超过2000万元的水平。通化、四平及处于筹备启动阶段的白城店未来3年内对公司利润贡献将不会很大。
欧亚商都是目前公司主要的利润来源，有望保持稳健增长。欧亚商都位于长春市红旗街商圈*金地段，客流量大，与重庆路商圈并称长春两大主流商圈，该商圈周边大部分为科研院所、高档社区。欧亚商都从1993年开始经过共3期的建设，目前形成约15万平方米的建筑面积，是公司目前主要的收入利润来源，以分公司形式存在。总体上看，欧亚商都所处商圈处于成熟期、营业面积基本固定，未来通过商品结构调整和经营档次提升，以及依靠欧亚的品牌聚客力，预计未来有望保持年均15%左右的增长。事实上，08年商都的平销比仅约10000元/平方米，仍有较大的改善空间。
此外，公司具有一个高素质的管理团队。欧亚商都、欧亚卖场的"从无到有"，从一个侧面体现出公司管理层的超前规划和战略眼光。公司多年来的专业经营和规范运作，已使欧亚品牌在长春当地及周边地区形成良好的品牌影响力。苏宁、国美在长春的开店对公司的家电经营并未形成大的冲击，反映出当地消费者对"欧亚"品牌的认可和较高的忠诚度；包括长百集团、以及很多外来百货在当地的经营不尽如人意，也说明公司在当地的商业经营上具有一定的竞争优势。自1993年上市后的15年间，公司专注零售主业，未涉足其他行业的投资及形成大的投资损失。同时，与其他企业相对激进的扩张相比，公司的扩张显得较为稳健。
预计公司2009-2011年EPS分别为0.78元、1.04元、1.45元，未来三年的复合增长率约为30%，同时公司的管理水平和品牌影响力居区域性百货前列，因此我们给予公司20元的目标价，对应09年约25倍PE值，并给予公司"推荐"的评级。
风险因素：机构投资者持股过于集中可能导致的流动性风险、异地扩张中的门店培育期过长的风险。